דשא ירוקקניית דירה היא השקעה גדולה מאוד בשנים האחרונות, יותר מאי פעם בעבר. עבור רוב הרוכשים מדובר על ההשקעה הגדולה ביותר שיעשו בחייהם עד כה וסביר להניח שהמימון לכך יהיה באמצעות הלוואה ארוכה ובהחזרים חודשים גבוהים (משכנתא). זאת בדיוק הסיבה שיש לערוך בדיקות יסודיות לפני חתימה על הסכם קניית דירה.
שוק הדיור נמצא בשיא והמחירים רק הולכים ועולים כבר יותר מעשור. קניית דירה ממוצעת היום נאמדת בסכום של מיליון וחצי ₪ כאשר אלפי ישראלים קונים מדי חודש דירות בסכומים של 2-3 מיליון ₪ לפחות. אלו סכומים גבוהים שהמימון שלהם מגיע ברובו באמצעות נטילת משכנתא מהבנק.
ההתחייבות העצומה הזאת מחייבת משנה זהירות ועריכת בדיקות רבות בטרם חותמים על הסכם זיכרון דברים לקניית דירה או על הסכם קניית דירה בפועל. בין אם מדובר על קניית דירה חדשה מקבלן או קנייה של דירה יד שנייה, יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין שיעזור לכם לבצע את כל הבדיקות ההכרחיות כדי להבטיח לכם את הדירה ואת הכסף שאתם משקיעים בה.
מה הבדיקות שיש לבצע לפני קניית דירה?
יש מספר בדיקות שחובה לערוך לפני שקונים דירה ואלו החשובות מכולן:
- לוודא את הזהות של המוכר – אולי זה מפתיע מעט אבל יש מקרים לא מעטים שמי שמציג את עצמו כמוכר הדירה איינו בעל הדירה ואין לו את הזכות לעשות זאת. לעתים הוא נוכל ולעתים חבר שמייצג את המוכר ומדבר בשמו על רגע חתימת ההסכם. יש לברר מי הבעלים בפועל. כמו כן יש לברר אם הבעלות היא של אותו המוכר או שהוא רק חלק מהבעלים ויש לנהל את העסקה גם מול אחרים (אישה, גרושה, שותף עסקי וכן הלאה).
- מהו המפרט הרשמי של הנכס – יש בעלי דירות שמציגים חניה או מחסן כחלק מעסקת המכירה של הדירה ואלו כמובן מעלים את ערך העסקה, לעתים אפילו בסכומים גבוהים מאוד. במקרים מסוימים אין מדובר על רישום בטאבו של המחסן ו/או החניה והם "בבעלות" בעל הדירה רק על בסיס הסכם דיירים ישן שאין לו לעתים תוקף משפטי או שפשוט כי הם "תפסו חזקה" ביוזמתם. בשני המקרים הללו יש בעייתיות שניתן להבין אותה ולכן גם הערך שלהם לעסקה נמוך יותר.
- היתר בנייה – דירות רבות עברו שינויים לאורך השנים ולא תמיד קיבלו היתרי בניה לשינויים הללו. תוספת יחידה על הגג, הרחבת מרפסת וכדומה דורשים היתרים ואם אין כאלו או שלא ניתן יהיה למכור את הדירה או שתדרשו לשלם מיסוי מקרקעין על השבחת הנכס הזה לאחר שיתקבלו ההיתרים הללו (הוועדה המקומית דורשת תשלום על כך).
- שעבוד\עיקול – דירה שהיא תחת עיקול או שעבוד חייבת לנקות זאת ממנה לפני המכירה אחרת נכנסים לתסבוכת של ממש.
- לוודא מה מקבלים בקניית דירה מקבלן – קבלנים רבים מתחייבים על מבנה הבניין או מפרט דירה עוד לפני שבכלל קיבלו את כל ההיתרים הדרושים להם לשם כך. לכן התוצאה בפועל עלולה להיות שונה ממה שהבנתם ביום הקניה. כמו כן לעתים ההדמיות מציגות בניין מרהיב בנוף פסטורלי כשלמעשה בפועל הבניין יושב על צומת דרכים עמוסה עם בית ספר תיכון צמוד אליו וכדומה. יש לברר הכול על הבניין והדירה לפני שחותמים על הסכם כלשהו עם קבלן.
יש לזכור שרק באמצעות ליווי עורך דין קניית דירה יכולה להיות בטוחה עבורכם וללא סיכונים מיותרים. אל תחסכו בכך לפני חתימה על כל הסכם שהוא.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק ליווי וייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בנהריה או עורך דין מקרקעין בעכו – הוא הכתובת!